실무상 판단 기준 및 유의사항
- “이전등기도 안 됐는데, 가등기부터 말소할 수 있나요?” -

가등기는 장래의 본등기를 예약해두는 장치로, 보통 매매예약, 우선매수권 확보, 분양대금 보전 등의 목적으로 활용됩니다. 하지만 본등기로 전환되지 않고 방치되는 경우, 소유자 입장에서는 재산 처분에 제약이 생길 수 있고, 이럴 때 제기하는 것이 바로 가등기말소청구입니다. 다음과 같은 요소가 법원이 판단할 핵심 쟁점이 됩니다.
- 가등기의 원인이 된 법률행위의 유효 여부 : 매매예약, 증여예약 등이 계약상 무효이거나, 해제·취소·소멸 등이 발생했다면 가등기의 말소 사유가 됩니다.
- 본등기 청구권의 소멸 여부 : 가등기가 유효하게 존속하더라도, 상대방이 장기간 본등기를 청구하지 않은 경우, 시효의 완성이나 해제 사유가 인정되면 말소가 가능합니다.
- 형식 요건의 흠결 : 등기 원인 증명서류, 대리권 관련 문서, 위임장 등의 결함으로 인해 절차상 하자가 있는 경우에도 말소 대상이 될 수 있습니다.
- 제3자 권리 보호와의 관계 : 가등기 위에 제3자의 근저당, 전세권 등 다른 권리가 설정된 경우, 말소 청구는 제3자의 권리를 침해하지 않는 한도 내에서만 가능하며, 이 경우 말소 대상 범위와 순위 조정이 함께 쟁점이 됩니다.

실무에서는 가등기 자체가 오래되거나 본등기 이행 의사가 없는 경우라도, 말소를 위해서는 반드시 등기 원인 무효 또는 청구권 소멸의 입증이 요구됩니다. 따라서 당사자 간 계약 관계, 서류 보존 상태, 등기가 이루어진 경위 등을 종합적으로 고려해야 가등기 말소가 가능합니다.