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‘부동산·건설' 에 대한 총 13건의
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부동산·건설 / 건물인도

건물인도

건물인도청구란 정당한 권한 없이 건물을 점유하고 있는 자에 대해 해당 건물의 점유를 반환해 줄 것을 법적으로 요구하는 절차입니다. 대표적으로는 임대차계약 종료 후 퇴거를 거부하는 임차인, 무단점유자, 불법 점유 승계인 등을 상대로 진행되며, 대개는 명도소송이라는 민사소송을 통해 건물 인도를 구하고, 승소 후 강제집행을 통해 건물인도가 이루어집니다. 대법원은 "점유는 사회 통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보이는 객관적 관계에 있는 것을 말하고, 이때 사실적 지배는 반드시 물건을 물리적, 현실적으로 지배하는 것에 국한하는 것이 아니라 물건과 사람과의 시간적·공간적 관계와 본권 관계, 타인 지배의 배제 가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 할 것이지만, 그러한 사실적 지배에 속하는 객관적 관계에 있다고 하기 위해서는 적어도 타인의 간섭을 배제하는 면이 있어야 하고, 다른 사람 소유의 토지를 통행하더라도 그 통로에 대하여 통행지 소유자의 점유를 배제할 정도의 배타적인 점유를 하고 있지 않다면 통행지 소유자가 통행자에 대하여 통로 부분의 인도를 구할 수 없다(대법원 2024. 11. 14. 선고 2024다251470 판결)."라고 판시하고 있습니다. 본안소송 외에도 점유이전금지가처분, 철거 청구, 부당이득 반환 청구 등이 함께 제기되는 경우가 많아, 실무상으로는 물권적 청구권과 계약 관계의 종료 여부를 모두 입증하는 종합적 대응이 요구됩니다.

부동산·건설 / 공사대금

공사대금

공사대금 청구는 건설공사 도급계약에 따라 시공자가 발주자 또는 원도급자에게 공사비를 청구하는 절차입니다. 대상은 아파트·건물·토목공사 등 물리적 건설뿐 아니라 리모델링, 인테리어, 기계설비 등 일체의 시공 행위를 포함하며, 계약서의 존재 여부와 무관하게 실제 시공이 이루어졌고 대금 약정이 있었다면 민사상 청구가 가능합니다. 대법원은 "수급인이 공사를 완공하지 못한 채 공사도급계약이 해제되어 기성고에 따른 공사비를 정산하여야 할 경우, 기성 부분과 미시공 부분에 실제로 소요되거나 소요될 공사비를 기초로 산출한 기성고 비율을 약정 공사비에 적용하여 그 공사비를 산정하여야 하고, 기성고 비율은 이미 완성된 부분에 소요된 공사비에다가 미시공 부분을 완성하는 데 소요될 공사비를 합친 전체 공사비 가운데 이미 완성된 부분에 소요된 공사비가 차지하는 비율이라고 할 것이고, 만약 공사도급계약에서 설계 및 사양의 변경이 있는 때에는 그 설계 및 사양의 변경에 따라 공사대금이 변경되는 것으로 특약하고, 변경된 설계 및 사양에 따라 공사가 진행되다가 중단되었다면 설계 및 사양의 변경에 따라 변경된 공사대금에 기성고 비율을 적용하는 방법으로 기성고에 따른 공사비를 산정하여야 한다(대법원 2023. 10. 12. 선고 2020다210860, 210877 판결)."라고 판시하고 있습니다. 특히 하도급 구조에서는 기성고 평가, 변경공사 범위, 지급보증의 효력, 원도급자의 지급책임 등이 쟁점이 되며, 공사 도중 계약이 해제되거나 하자가 발생한 경우 공사대금과 하자보수청구가 서로 연계되어 다툼이 발생하기도 합니다.

부동산·건설 / 기타부동산·건설

기타부동산·건설

기타부동산·건설 분야는 공사대금, 임대차, 재개발·재건축 등 특정 분류에 포함되지 않는 다양한 부동산·건설 관련 법률 분쟁 전반을 포괄합니다. 대표적으로는 다음과 같은 사안들이 해당됩니다: • 부동산 매매계약 해제·해지 및 손해배상 분쟁 • 부동산 공유물 분할 청구 및 사용료 정산 • 개발사업 관련 협약 분쟁 및 토지이용계획 이행 문제 • 건축물 신축·리모델링 계약의 해지 및 하자 다툼 • 등기 관련 문제(지상권, 전세권, 가등기 등) • 건설공사의 공정률 산정 및 기성고 분쟁 대법원은 "공유물분할청구의 소는 형성의 소로서 법원은 공유물분할을 청구하는 원고가 구하는 방법에 구애받지 않고 재량에 따라 합리적 방법으로 분할을 명할 수 있다. 그러나 법원은 등기의무자, 즉 등기부상의 형식상 그 등기에 의하여 권리를 상실하거나 기타 불이익을 받을 자(등기명의인이거나 그 포괄승계인)가 아닌 자를 상대로 등기의 말소절차 이행을 명할 수는 없다(대법원 2020. 8. 20. 선고 2018다241410, 241427 판결 등 참조)."라고 판시하고 있습니다. 이러한 분쟁은 부동산 실거래와 밀접하게 연결되어 있으며, 소유권·용익권 등 물권 문제와 계약 이행 문제가 중첩되는 경우가 많습니다.

부동산·건설 / 등기경매

등기경매

등기경매는 부동산 담보권(근저당권, 저당권 등)에 기초하여, 채무자가 채무를 이행하지 않음에 따라 채권자가 법원을 통해 부동산을 강제로 매각하는 집행 절차입니다. 민사집행법에 따라 진행되며, 일반적으로는 근저당권에 기한 임의경매 또는 판결문·공정증서 등에 따른 강제경매 형식으로 신청됩니다. 이 절차를 통해 채권자는 매각대금에서 우선변제를 받고, 낙찰자는 경매절차에 따라 소유권을 이전받게 됩니다. 대법원은 "저당권과 함께 피담보채권을 양수한 자는 저당권이전의 부기등기를 마치고 저당권실행의 요건을 갖추고 있는 한 채권양도의 대항요건을 갖추고 있지 않더라도 경매신청을 할 수 있고, 이 경우 경매개시결정을 할 때 피담보채권의 양수인이 채권양도의 대항요건을 갖추었다는 점을 증명할 필요는 없다. 하지만 채무자는 신청채권자가 채권양도의 대항요건을 갖추지 못하였는데도 경매개시결정 또는 매각허가결정이 이루어졌음을 이유로 경매개시결정에 대한 이의신청이나 매각허가결정에 대한 즉시항고를 할 수 있고, 신청채권자는 이에 따른 절차에서 채권양도의 대항요건을 갖추었음을 증명하여야 한다(대법원 2024. 8. 19. 자 2024마6339 결정)."라고 판시하고 있습니다. 실무에서는 경매 절차의 복잡성, 선순위 권리관계, 임차인 보호 문제 등으로 인해, 신청인·채무자·임차인 모두의 권리관계 분석이 핵심이 됩니다.

부동산·건설 / 보증금

보증금

보증금은 임대차계약을 체결하면서 임차인이 임대인에게 지급하는 담보금으로, 주택·상가·사무실 등 부동산 임대차에서 일반적으로 발생합니다. 보증금은 임차인이 계약 기간 동안 채무를 이행하고 퇴거한 뒤 반환받는 것이 원칙이며, 계약 만료 또는 해지 후에도 반환이 지체되거나 거부될 경우 민사소송, 지급명령 신청, 보증금 반환 청구소송 등으로 이어질 수 있습니다. 대법원은 "부동산임대차에서 임차인이 임대인에게 지급하는 임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 임대인의 임대차보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 그 임대차보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 연체차임 등 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달한다(대법원 2025. 3. 27. 선고 2024다302217 판결)."라고 판시하였습니다. 특히 상가건물 임대차에서는 권리금, 시설비, 원상회복 의무와 연계되어 분쟁이 발생하는 경우가 많고, 주택임대차의 경우 임차권등기명령, 보증금반환청구와 점유이전청구 병합소송이 자주 활용됩니다.

부동산·건설

부동산 및 건설 분야는 고도의 전문성과 복잡한 규제 대응이 요구되며, 막대한 자본이 투입되는 만큼 사전 리스크 관리가 필수적입니다. 법무법인 YK 부동산건설센터는 부동산 개발, 시행, 분양, 건설계약 체결 및 분쟁 대응, 부동산 관련 각종 소송을 아우르며, 프로젝트 초기 기획부터 분쟁 해결 및 사후관리까지 체계적이고 종합적인 법률 서비스를 제공합니다.

부동산·건설 / 분양대금

분양대금

분양대금이란 부동산(주택·상가 등)을 분양받기로 한 계약에 따라 분양자가 수분양자로부터 받는 대금을 말합니다. 분양계약은 일반 매매계약과 달리, 계약금·중도금·잔금으로 나뉘어 분할 납부되고, 소유권 이전 및 사용승인 일정과 연동되는 구조입니다. 실무에서는 분양대금 연체, 계약 해제, 계약금 몰수, 중도금 대출 문제, 하자보수 연계 등 다양한 쟁점이 발생합니다. 대법원은 "아파트를 신축하여 분양하는 甲 주식회사가 분양계약에서 정한 입주예정일이 지나도록 乙 등 수분양자들을 분양세대에 입주시키지 못하여 그들과 분쟁을 겪던 중 대주단으로부터 PF대출을 받으면서 신탁회사와 대주단을 우선수익권자로 하는 담보신탁계약을 체결하여 신탁회사에 위 아파트 중 乙이 분양받은 세대를 포함한 미입주 세대에 관한 소유권이전등기를 마쳐주었고, 그 후 乙과 ‘乙이 甲 회사에 분양대금 중 미유예금액을 먼저 지급하면 분양 아파트의 소유권이전등기에 필요한 서류를 교부한다.’는 등의 내용으로 입주합의를 하였는데, 乙이 입주합의에 따라 미유예금액을 먼저 지급하였는데도 대주단이 위 합의에 부동의하여 乙에게 소유권이전등기에 필요한 서류를 교부하지 못하자, 乙에게 ‘甲 회사의 의무불이행으로 乙이 소유권이전등기를 받는 것이 불가능하게 되면 乙이 이를 이유로 분양계약을 해제하더라도 이의하지 않겠다.’는 내용의 확인서를 작성하여 준 사안에서, 위 확인서는 입주합의에 따른 甲 회사의 의무, 즉 甲 회사가 대주단이나 신탁회사의 동의를 얻어 乙에게 분양 아파트의 소유권이전등기에 필요한 서류를 교부하여 줄 의무를 이행하지 못하면 乙에게 법정해제권과 구별되는 약정해제권을 부여하는 내용으로 보는 것이 타당하다(대법원 2023. 10. 26. 선고 2022다214200 판결)."라고 판시하였습니다. 특히 분양자가 소유권 이전을 지연하거나 수분양자가 잔금을 지급하지 못하는 경우, 일방적 계약해제와 손해배상, 부당이득반환청구, 가압류 등 복합적인 민사소송으로 이어질 수 있어 계약 단계부터의 권리관계 파악과 분쟁 대응이 매우 중요합니다.

부동산·건설 / 소유권이전등기말소

소유권이전등기말소

소유권이전등기말소란 부동산의 소유권이 잘못 이전된 경우, 그 등기를 원래대로 회복해 달라고 법원에 청구하는 절차입니다. 이전등기의 원인이 된 매매·증여·상속 등의 계약 또는 등기절차에 하자가 있거나, 사기·강박·무권대리 등으로 효력이 없게 된 경우 부당하게 등기명의인이 된 사람의 등기를 말소해 달라는 청구를 하게 됩니다. 주로 다음과 같은 경우에 소유권이전등기말소청구가 제기됩니다. • 위조된 계약서 또는 허위의 위임장에 기초한 무효 등기 • 매매계약 해제, 취소, 무효 등으로 소유권이전 원인 자체가 소멸된 경우 • 사해행위취소 소송이 인용되어 이전등기를 되돌리는 경우 • 상속재산분할 협의가 무효 또는 취소된 경우 대법원은 "원고가 피담보채무 전액을 변제하였다고 주장하면서 근저당권설정등기의 말소등기절차 이행을 청구하였으나 원리금의 계산에 관한 다툼 등으로 인하여 변제액이 채무 전액을 소멸시키는 데에 미치지 못하고 잔존채무가 있는 것으로 밝혀진 경우에는 특별한 사정이 없는 한 원고의 청구에 확정된 잔존채무를 변제하고 그다음에 위 등기의 말소를 구한다는 취지도 포함되어 있다고 해석함이 상당하고, 이는 장래이행의 소로서 미리 청구할 이익도 인정되므로, 피담보채무가 전액 변제되지 않았다는 이유만으로 원고의 청구를 단순히 기각할 것이 아니라 근저당권설정등기의 피담보채무 중 잔존원금 및 지연손해금의 액수를 심리·확정한 후 그 변제를 조건으로 근저당권설정등기의 말소를 명하여야 한다. 이는 채무의 담보를 위하여 설정된 지상권설정등기 말소청구의 경우에도 마찬가지이다(대법원 2024. 11. 28. 선고 2024다271825 판결)."라고 판시하였습니다. 이 청구는 부동산 소유권 분쟁의 핵심적 법적 절차로, 강제집행이나 담보권 설정에도 직접적인 영향을 미칩니다.

부동산·건설 / 수용보상

수용보상

수용보상은 공공사업 시행을 위해 토지·건물 등 사유재산을 강제 수용하거나 협의 취득하면서 지급하는 보상금을 말합니다. 헌법 제23조 제3항에 따라, 공공 필요에 의한 재산권의 수용·사용 또는 제한은 정당한 보상을 지급해야 유효하므로, 수용 대상이 되는 국민은 해당 보상금의 산정 방식, 절차의 적법성, 보상의 범위와 액수 등에 대해 법적으로 다툴 수 있습니다. 대법원은 "종래의 공공시설 소유자 등이 종래의 공공시설 부지에 공공주택지구조성사업 이후에도 동일한 종류의 공공시설이 중복으로 위치하게 된다는 이유로 종래의 공공시설이 용도폐지되지 않아 사업시행자에게 무상귀속되지 않는다고 주장하면서 사업시행자의 무상귀속 협의절차에 응하지 않음으로써 부득이 그 사업일정을 맞추고자 사업시행자가 유상매수 협의취득 및 토지수용절차를 거쳐 그 보상금을 지급하고 종래의 공공시설을 취득하였다면, 가사 매매계약과 토지수용절차에서의 재결에 무효나 취소사유가 존재하지 아니한다고 하더라도 이는 종래의 공공시설 소유자가 정당한 원인 없이 보상금액 상당의 이득을 얻은 셈이 되므로, 사업시행자는 종래의 공공시설 소유자에게 보상금액 상당의 부당이득반환을 구할 수 있다(대법원 2024. 12. 12. 선고 2022다274028 판결)."라고 판시하고 있습니다. 실무에서는 도시개발, 도로 신설, 공공주택사업, 산업단지 조성 등 각종 공익사업에서 수용이 이루어지며, 보상 대상은 토지뿐만 아니라 건물, 영업권, 이주비, 휴업보상비, 농작물 손실 등을 포함합니다.

부동산·건설 / 임대차

임대차

임대차는 부동산(주택·상가 등)을 일정 기간 동안 사용·수익하고, 그 대가로 차임을 지급하는 계약으로, 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법에 따라 임차인의 권리를 보호하기 위한 강행규정이 다수 마련되어 있습니다. 대법원은 "상가의 임차인이 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절의 통지를 한 경우 해당 임대차계약은 묵시적 갱신이 인정되지 않고 임대차기간의 만료일에 종료한다고 보아야 한다. 그 이유는 다음과 같다. ① 기간을 정한 임대차계약은 법률의 특별한 규정이 없는 한 기간이 만료함으로써 종료한다. 민법 제639조는 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 안에 이의를 하지 아니하는 때에는 묵시의 갱신을 인정하고 있다. 민법에 의하면 임차인이 임대차기간 만료 전에 갱신거절의 통지를 하는 경우에는 묵시의 갱신이 인정될 여지가 없다(대법원 2024. 6. 27. 선고 2023다307024 판결)."라고 판시하였습니다. 계약의 체결·이행·종료 각 단계에서 보증금 반환, 계약갱신, 임대료 증감, 원상복구 의무, 권리금 분쟁 등 다양한 법적 쟁점이 발생할 수 있으며, 특히 임대차 종료 시점에는 명도소송, 임차권등기명령, 보증금 반환청구 소송 등 실질적인 법적 절차가 뒤따르기도 합니다.

부동산·건설 / 재개발·재건축

재개발·재건축

재개발·재건축은 노후 주거지역을 정비하거나 공동주택을 신축·개량하는 도시정비사업의 일종으로, 조합 설립부터 사업시행인가, 관리처분계획 수립, 분양 및 이주, 철거·착공까지 복잡한 행정·민사 절차가 단계별로 이어지는 사업입니다. 대법원은 "도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)상 재건축사업이나 재개발사업의 사업시행자가 조합인 경우 조합과 토지 등 소유자 사이에 조합원 지위에 관하여 분쟁이 발생하면 토지 등 소유자는 조합을 상대로 공법상의 당사자소송에 의하여 조합원 자격의 확인을 구할 수 있다. 이에 반해 도시정비법상 재개발사업이나 재건축사업의 사업시행자가 도시정비법 제27조 제1항에 따른 신탁업자인 경우에는 사업시행을 위한 조합이 설립되지 않으므로 조합원의 지위가 예정되어 있지 않으나, 도시정비법 제39조 제1항은 재개발사업 또는 재건축사업의 사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자가 앞서 본 조합원에 해당한다고 규정하고 있다. 따라서 도시정비법 제27조 제1항에 따라 신탁업자가 사업시행자인 재개발사업 또는 재건축사업에서 신탁업자와 토지 등 소유자 사이에 ‘위탁자’의 지위에 관한 분쟁이 발생하는 경우, 토지 등 소유자는 사업시행자인 신탁업자를 상대로 마찬가지로 공법상 당사자소송에 의하여 앞서 본 ‘조합원’ 개념에 대응되는 ‘위탁자’ 지위의 확인을 구하는 소를 제기할 수 있다고 보아야 한다(대법원 2025. 2. 20. 선고 2024두52427 판결)."라고 판시하고 있습니다. 특히 조합원 자격 문제, 분양가 산정, 분담금 갈등, 명도 및 철거 절차, 조합 운영비 투명성 등 다양한 분쟁이 발생하며, 사업이 장기화되거나 부당한 조합 운영이 이루어질 경우 조합원 간의 갈등, 행정소송, 형사고소로도 비화되는 경우가 많습니다.

부동산·건설 / 점유이전금지가처분

점유이전금지가처분

점유이전금지가처분이란, 부동산의 점유자가 해당 물건의 점유를 제3자에게 이전하지 못하도록 법원이 잠정적으로 제한하는 보전처분입니다. 주로 부동산에 대한 소유권·임차권·매매예약 등 권리 분쟁이 있는 경우, 해당 점유자가 타인에게 점유를 이전하거나 처분할 가능성이 있는 경우에 이용됩니다. 대법원은 "점유의 침탈을 이유로 한 점유물반환청구권을 피보전권리로 하는 점유이전금지가처분 신청에 대하여는 민법 제208조에 따라 소유권 그 밖의 본권에 관한 이유로 피보전권리나 보전의 필요성을 부정할 수는 없다. 그러나 그 가처분 신청에 따라 점유이전금지가처분결정을 받은 채권자가 채무자를 상대로 제기한 점유회수의 본소에 대하여, 채무자가 본소청구가 인용되어 채권자에게 점유가 회복될 경우를 대비하여 조건부로 소유권에 기한 인도청구를 구하는 반소를 제기하고, 본소청구와 반소청구가 모두 인용되어 확정된 경우에는, 본소 확정판결에 기한 점유회수의 집행은 무의미한 점유상태의 변경을 반복하는 결과를 초래할 뿐 아무런 실익이 없으므로, 그 집행을 보전하기 위한 점유이전금지가처분결정은 이를 더 이상 유지할 필요가 없는 사정변경이 생겼다고 보아야 한다(대법원 2013. 5. 31. 자 2013마198 결정)."라고 판시하고 있습니다. 이 가처분은 추후 본안소송(예: 소유권이전등기청구, 인도청구 등)의 강제집행이 무력화되는 것을 방지하기 위한 수단으로, 특히 사해행위가 의심되거나, 점유자를 통해 증거가 인멸될 우려가 있는 경우에 실무상 자주 활용됩니다.

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